نص التعديلات المقترحة على قانون الشهر العقاري..قانوني: قد تساهم فى حل أزمة تسجيل العقارات

كتب محمد البهي:

 أكد حسن سليم المحامي، بالنقض والدستورية العليا، أن المادة 10 مكرر من التعديلات المقترحة لقانون رقم 114 لسنة 146 الخاص بالشهر العقاري، قد تساهم فى حل أزمة تسلسل الملكية؛ حيث نصت المادة المضافة من واقع التعديلات المقترحة على: “يجب أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية للقانون في حال إقرار تلك التعديلات”.

 وأضاف حسن سليم، أنه يعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام القانون هذه المادة “الحيازة المُكسِبة” للملكية، وفقًا لأحكام المادتَين 968 و969 من القانون المدني.

 الحيازة

وأوضح حسن سليم المحامي ، أنه إذا وقعت الحيازة على عقار أو حق عيني عقاري، وكانت مقترنة بحُسن النية من وقت نشوء الحيازة إلى وقت تسجيل الحق ومستندة إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات، لكن فى نفس الوقت يترتب على عدم التسجيل عدم الاحتجاج بالحقوق المشار إليها على الغير.

وقال المحامي بالنقض والدستورية العليا ، أن فلسفة إضافة تلك المادة إلى التعديلات المقترحة، تضمنت استهداف حل أزمة الحلقات العرفية غير المشهرة التي تحول بين المالك الفعلي والوصول إلى تسجيل ملكيته من خلال تسجيل واقعة الحيازة استقلالًا عن غيرها من التصرفات، وبالتالي علاج أهم معوقات التسجيل.

التعديلات المقترحة

وقد تضمن مشروع التعديل المقترح عدة مواد، أولها المادة 9 من القانون الحالي رقم 114 لسنة 1946، وشمل التعديل إضافة :”أنه يجوز لمن حصل لصالحه أو مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من حقوق التصرفات، شائعًا أو مفرزًا، أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضي له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أي من العقارات المقضي له بها أو جزء منها، على أن لا يسري التعديل على عقود المقايضة. وجاء الهدف من فلسفة هذا التشريع لتيسيير إجرءات تسجيل أجزاء مفرزة أو شائعة من ذات العقار المقضي به بعلاج المشكلات التي أظهرها الواقع العملي”.

 استثناء الأحكام النهائية

كما شملت التعديلات المقدمة إجراء تعديل على المادة 22 من القانون رقم 114 لسنة 1946، ونص التعديل المقترح :”أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة 9 على البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته، ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها، بالإضافة إلى خريطة رقمية بإحداثيات وبيانات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات، بالإضافة إلى بيان السند القانوني لطلب التسجيل، وإقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت ويستهدف التعديل من تلك المادة تبسيط الإجراءات على طالبي التسجيل وجعلها في متناول الجميع مع مراعاة التطور التقني الهائل في الوقت الحالي”.

 البيانات والمستندات أساس الإشهار

وتضمنت الاقتراحات إضافة مادة 22 مكرر للقانون، وتنص على:” أنه لا تقيد طلبات الشهر ما لم تكن مستوفية للبيانات والمستندات الواردة في المادة 22 والمرفق بها مشروع المحرر المراد شهره، وتستهدف تلك المادة الحفاظ علي حقوق ذوي الشأن من الطلبات غير الجدية التي تقدم بغرض إعاقتهم عن تسجيل ملكيتهم وتقليلا لمدة البحث وتخفيف عبء بحث طلبات لا جدوى منها عن كاهل المأمورية، فإن المأمورية لن تقيد بسجل الأسبقيات لديها ما لم يكن مستوفيًا لكل البيانات والمستندات اللازمة لشهره”.

الرد على الطلبات خلال شهر

وتضمن التعديل المقترح أيضا المادة 23 مكرر ونص التعديل:” أنه إذا كان موضوع طلب الشهر إحدى الوقائع المشار إليها في المادة 10 مكرر أو كان أصل المكلية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع، فعلى المأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع، وفقًا لأحكام القانون، ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعًا برأيها خلال 30 يوما من تقديم الطلب، وتتولى لجنة تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنين النظر في الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرار نهائي بقبول الطلب ورفضه خلال سبعة أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها، ويستحق على الطلب رسم ثابت لا يزيد عن 500 جنيه، فضلًا عن مصروفات النشر والانتقال التي تحددها اللائحة التنفيذية للقانون كما لا تسري أحكام الفقرات السابقة في التعديل على العقارات، المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني، ولا الأراضي الفضاء.

 كما تضمن التعديل المقترح إلغاء المادة 26 من القانون، والخاصة بعد استيفاء طلب الشهر، واستندت فلسفة الإلغاء على تيسير الإجراء وتقليل مراحل البحث.

تقليل مراحل بحث الطلب

وتشمل التعديلات المقترحه على القانون تعديل المادة 28 من القانون ونص التعديل على:”بعد انتهاء المأمورية من مراجعة المحرر والتأشير عليه بصلاحيته للشهر يتم توثيق المحرر أو التصديق عليه إذا كان عرفيا علي حسب الأحوال، وتخصص دفاتر بكل مأمورية لتوثيق المحررات التي تم التأشير على مشروعاتها بصلاحيتها للشهر أو التصديق على توقيعات ذوي الشأن فيها إذا كانت عرفية على حسب الأحوال، ثم ترفعه إلى المكتب التابعة له في اليوم التالي لتوثيق المحرر أو التصديق عليه لاستكمال إجراءات الشهر، وجاءت فلفسة تعديل تلك المادة اتساقا مع منهج الإجرءات وتقليل مراحل بحث الطلب، ويتم تعديل الطلب لاستبعاد مرحلة “مقبول” للشهر واستبعاد مرحلة تسليم المشروع للطلب لتوثيقه أو التصديق عليه، وبذلك تكون للطلب أسبقية واحدة متصلة من وقت قيده إلي وقت شهره”.

 ويشمل التعديل أيضا إلغاء المادة 29 من القانون القائم، وفقًا لما جاء بالمادة 28 بعد تعديلها، كما شمل التعديل المادة 33، ونص التعديل على: “إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد فلا يجوز السير في إجراءات الطلب اللاحق قبل الفصل في الطلب السابق”.

 واعتمدت فلفسة تعديل تلك المادة على نفس نهج التعديلات، فإن الطلبات المتعارضة أو المتلاحقة على ذات العقار أصبح من الأفضل التعامل معها بطريقة لا تضيع الوقت والجهد في الطلب.

 إلغاء المادة 34 

ويشمل التعديل أيضا إلغاء المادة 34 من القانون الحالي، وذلك بعد أن أصبح لا محل لوجودها مع استبعاد فكرة التعارض بين الطلبات.

 رسم الاعتراض 1000 جنيه

وطال التعديل المقترح المادة 35 من القانون الساري، ونص التعديل: “أنه لمن أشار على طلبه أو اعترضه بالرفض أو استيفاء بيان لا يرى وجها له ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه بسبب ذلك أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبا بالقائمة على حسب الأحوال، وذلك خلال 10 أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه ويطلب إلى أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقمًا وقتيًا بعد الإجراء الرسمي وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية، وبعد إيداع كفالة نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي سيتضمنه المحرر على ألا يزيد عن 1000 جنيه تسترد في حالة تثبيت الرقم الوقتي، ويجب أن تبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب”.

 وأضافت التعديلات:”أنه في هذه الحالة يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقمًا وقتيًا في دفتر الشهر المضاف إليه في المادة 31 ودفاتر الفهارس، وأن يرفع إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي تقع المحكمة الابتدائية بدائرتها، ويصدر القاضي بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقاري قرارا مسببًا خلال أسبوع من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتي، بصفة دائمة أو بإلغائه، تبعًا لتحقيق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لشهر كل محرر”.

 عقوبة التزوير

أما المادة 36 مكرر من القانون الحالي، فقد شملها تعديلا فى القانون المقترح ونص التعديل: “كل من قدم محررا عرفيا مزورا لشهر محرر بقصد سلب ملكية عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عيني عليه، يعاقب بالحبس الذي لا تقل مدته عن سنة، وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه، وذلك مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد يقضي بها قانون آخر وعلى رئيس المأمورية المختص أو أمين المكتب المختص ضبط المحرر المزور وتحرير مذكرة بالواقعة وإحالتها للنيابة العامة”.

 أما المادة 49 من القانون الحالي فتم المطالبة بأن تصبح متوافقة مع المادة 22 بعد تعديلها، ونص تعديل المادة 49 على: “يجب أن يرفق بالطلب الأوراق الآتية، الإشهاد الرسمي أو الحكم أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث، بالإضافة إلى سندات ملكية المورق للعقارات المذكورة على أن يراعى في شأنها حكم المادة 23، فإذا تعذر تقديمها فتتبع الأحكام الواردة في المادة 23 مكرر، وإذا كان أصل الملكية المورث هو الميراث فيثبت بالطلب المثبت لحق الإرث”.